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Les 7 étapes de la vente

 

  • Etape 1 : l’offre d’achat
  • Etape 2 : le choix du notaire
  • Etape 3 : le compromis ou la promesse de vente
  • Etape 4 : la notification du compromis à l’acquéreur
  • Etape 5 : l’ offre de prêt
  • Etape 6 : l’acte de vente
  • Etape 7 : la remise du prix

Etape 1 : l’offre d’achat

Après de nombreux mois de recherches, Paul et Elise, ont trouvé une maison sur la commune de Villaz. Ils entendent financer leur achat de  540 000 € au moyen d’un prêt de 300 000 €, leurs économies servant à régler les honoraires de l’agence, le dépôt de garantie et les frais d’acte.

L’agent immobilier leur demande de faire une offre d’achat au vendeur. Ils souhaitent savoir si cela les engage.

Oui, l’offre d’achat ferme et sans réserve engage celui qui l’établit. C’est une pratique courante mais non obligatoire.

Dans cette offre, Paul et Elise proposent à leur vendeur d’acheter leur maison à un prix (égal ou inférieur à celui qu’il demande) et des conditions déterminées. Pour ne pas être liés trop longtemps par leur proposition, Paul et Elise ont intérêt à la limiter dans le temps. Ils ne pourront donc pas la retirer avant l’expiration de la date prévue.

Si le vendeur n’accepte pas leur offre dans le délai fixé, Paul et Elise retrouvent leur liberté.

Si, au contraire, l’offre est acceptée aux conditions proposées (prix,…), ils sont tenus de signer un avant-contrat (promesse ou

compromis de vente ).

Etape 2 : le choix du notaire

Après avoir accepté l’offre, l’agence leur propose un rendez-vous de signature du compromis de vente . Paul et Elise se demandent s’ils peuvent aussi recourir aussi à un notaire.

Oui, le vendeur et l’acquéreur peuvent faire appel chacun à leur notaire sans surcoût pour l’acquéreur.

Etape 3 : le compromis ou la promesse de vente

L’agence chargée de la vente, convie le vendeur et le couple Paul et Elise à un rendez-vous de signature. Il leur adresse le RIB de l’Office Notarial et leur demande de procéder au virement de la somme correspondant généralement à 5% du prix d’acquisition et aux provisions pour frais d’actes.
L’agence a préalablement fait réaliser pour cette date différents diagnostics sur le bien.

Le vendeur et Paul et Elise se demandent s’il s’agit d’une pratique courante ?

  • Concernant les acquéreurs

En contrepartie de l’engagement du vendeur, il est d’usage que l’acquéreur verse un dépôt de garantie. Il est généralement de 5% du prix d’achat.

Cette somme correspond soit à un acompte sur le prix si la vente se réalise, soit à un dédommagement du vendeur si l’acquéreur ne veut pas signer l’acte définitif.

A compter du 1er janvier 2015, tous les paiements d’un montant superieur à 3.000 € (10.000 euros auparavant) reçus ou émis par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière doivent obligatoirement être réalisés par virement bancaire.

Les notaires ne peuvent plus accepter de chèques (même des chèques de banque), pour le paiement des actes notariés donnant lieu à publicité foncière qu’ils établissent. Le non respect de ces obligations est passible d’une amende.

 

  • Concernant le vendeur

Oui, il a l’obligation de faire établir un dossier de diagnostics techniques

Il doit remettre ce dossier à l’agence avant la signature du compromis ou de la promesse de vente afin de permettre aux époux Paul et Elise d’être informés de l’état du bien. En cas d’absence desdits documents, le vendeur pourrait être tenu responsable de tout défaut non apparent que l’acquéreur ne pouvait à lui seul détecter.

 

Etape 4 : la notification du compromis ou de la promesse à l’acquéreur

Paul et Elise se demandent si ils sont définitivement engagés par la signature de l’avant-contrat et si la somme versée leur sera restituée si ils changent d’avis .

NON. Les acquéreurs ont le droit de se rétracter pendant un délai de 10 jours à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat  par lettre recommandée avec accusé de réception. Ils n’ont à justifier d’aucun motif et pourront récupérer alors intégralement leur dépôt de garantie. Le destinataire de la rétractation est en principe l’agent immobilier ou le notaire qui aurait rédigé cet avant-contrat.

 

Etape 5 : l’ offre de prêt

L’agent immobilier a informé Paul et Elise qu’un délai d’environ 3 mois est nécessaire avant la signature de l’acte de vente définitif. Il leur a expliqué que pendant ce délai, ils doivent se rapprocher de leur banque pour obtenir leur prêt. Ces derniers craignent d’être définitivement engagés alors qu’ils ne sont pas assurés à ce stade d’obtenir leur prêt.

Que l’acquéreur recourt à un prêt ou non, l’acte de vente doit mentionner une indication sur le financement.

L’acceptation de l’offre de prêt

L’acquéreur a un délai minimum de 30 jours pour obtenir un prêt conforme aux conditions prévues dans l’avant-contrat (montant, durée, taux…). En pratique, ce délai est généralement porté à 45 jours dans les compromis.

Une fois l’offre de prêt émise par la banque, l’emprunteur ne peut pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de 10 jours après sa réception. La vente elle-même ne peut donc pas être signée avant ce terme.

Le notaire de son côté vérifie un certain nombre d’informations : si le vendeur est bien propriétaire, les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien…

Parfois, le bien est situé dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption urbain. Cela signifie qu’elle est prioritaire, pendant 2 mois (3 mois dans certains cas), pour  l’acquérir en vue de réaliser un projet d’intérêt général. Avant l’expiration de ce délai, l’acte de vente ne peut pas être signé.

Toutes ces démarches justifient le laps de temps séparant l’avant-contrat de la vente définitive. Soit les 3 mois .

Etape 6 : l’acte de vente

Paul et Elise ont obtenu leur prêt. L’agent immobilier les contacte pour les informer que le dossier est complet et leur propose un rendez-vous de signature. Il leur demande de faire procéder à un virement correspondant au solde du prix de vente et à une provision pour frais. Comment se déroule la vente ?

Le jour prévu pour la signature, les époux Paul et Elise se rendent à l’étude. Sont également présents le vendeur, son notaire et bien sûr l’agent immobilier.

Le notaire leur donne lecture de l’acte. Paul et Elise sont très attentifs et n’hésitent pas à poser des questions pour être sûrs de comprendre la portée de leur engagement.

Le vendeur leur remet les clefs en contrepartie du paiement complet du prix de vente au notaire.

Etape 7 : la remise du prix

Le vendeur s’étonne que l’intégralité du prix de vente ne lui soit pas remis.

La remise du prix de vente au vendeur suppose le paiement du prix par l’acquéreur.

Le notaire lui explique qu’il doit notamment rembourser le prêt immobilier en cours sur le bien, garder une provision nécessaire pour effectuer l’acte de mainlevée …

Seule la somme disponible après ces déductions pourra lui être remise.

Le notaire remet ensuite au vendeur et aux acquéreurs, une attestation de vente. Il indique à Paul et Elise qu’ils recevront leur titre de propriété et le décompte définitif des frais liés à la vente après l’achèvement des formalités de publicité auprès de la conservation des hypothèques ( à ce jour au 11 décembre 2017 : 12 mois d’acttente actuellement sur Annecy)

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